2020年，我们到底是要不要买房？

有人说：“房子是刚需，肯定得买！”

也有一些人说租房就挺好，买房压力太大，影响生活质量。

有很多非常成功的人士往往就选择不买房子。比如，“打工皇帝”唐骏就说过：“我从来不买房子。”因为他长期住在酒店，方便办公和出差。

另外，还有“罗胖”罗振宇、高晓松这些名人也都说过不买房。这些人的选择，不是出于财务方面的考虑，而更多的是出于个人的生活习惯和需求的判断。他们不希望自己生活空间被锁死，也不需要通过买房的方式来获得财务上的安全感。

对于我们普通人来说，选择买房子还是租房子，更多要考量的还是财务问题。很多人会觉得买房或租房，与每个人所处的财务情况、生命阶段、生活方式、生活态度都有关系，没有绝对的对与错。对于中国人来说，在经济条件许可的情况下，夫妻婚后一般会买一套房子自己居住。

但是，真的是这样吗？

我有两个学员，A和K，他们两个曾在北京一家私营公司共事，职位相仿，收入相差无几。

在2008年的时候，两个人曾商量在北京买房子，当时房价还没有现在这么贵，如果一定要买，省吃俭用、东凑西凑也是可以搞定首付的。

但了解一圈后，A动摇了，他觉得这个工程太大了，现在自己单身一人，没有爱人，没有孩子，没有什么压力，上班轻轻松松，下班打打游戏、约朋友聚会挺爽的。

K打探一圈后在北五环边买了一套96平方米的两居房，当时北五环发展还比较差，很多人都不愿意在那儿买，单价也才不到6000元一平方米。K勉强付了首付，生活也有了压力，减少了无效社交，下班充电、兼职，A生活依旧。

而在接下来的几年里，A一直都有买房的冲动，但总是犹豫不决，要么担心房价不稳，买了砸在手里，要么担心自己支付能力不够，因买房降低了生活档次，要么想万一自己回老家发展怎么办，要么寄望于有伴侣后俩人一起供房……总之，他内心关于买房的想法此起彼伏，但终究还是没买，一直租房住。

等他俩来找我上课时，已经是2016年，两个人的生活状态已经完全不一样了。K上课的目的是考虑把北五环的房子卖掉，换两套新房，一套供一家三口住，一套留着日后给儿子成家用；A上课的目的是咨询根据现有经济条件买一套性价比最高的房子，他结婚5年了，一直租房住，但因为孩子马上就要上小学了，所以着急想买套房子稳定下来。

因为8年前买了房，K工作更有动力，不断学习进步、赚钱供房，现在每月用公积金还房贷足够了，自己的职位和薪资也都有了非常大的转变，更重要的是，现在他那套小两居房的“身价”可是翻了近10倍，K妥妥地成了有房产的中产阶级。而A虽然经过8年的职场磨炼，工作和薪资也有了很大的改善，可他8年内储蓄现金不到20万元，目前在北京任何一个地方都买不起一套房子，而且自己的老婆孩子都跟着自己长年租房住。如果不是因为孩子快上小学了，他应该还无法下定决心做出买房的行动。

所以，你最少要拥有一套房子。

01 拥有房子的4个好处

实际上，拥有一套房，它给我们带来的好处有很多，其中，这4个好处尤其重要：

第一，购房后，你就有一个完全属于自己的家了，不用担心随时要搬走，也不用担心下个月会涨房租。而且，因为是你自己的房子，你想怎么装修都是你个人的权利，可以按照自己意愿来建一个安乐窝，一个生活的港湾。

第二，买房后，你就拥有了一大笔资产。付了首付之后，每个月虽然要还贷款，但是几十年下来，你至少留下了一套房子。如果未来房价上涨，你的财富也就实现了增值。租房也需要每个月支付房租，但最终房子并不会变成你的资产。

第三，在低利率时代，借钱越多越划算。我们普通老百姓在什么情况下可以以一个优惠的利率借到钱呢？就是使用住房按揭贷款。通过买房子，你可以实现适度的、良性的负债，改善自己的财务状况。近几年，我们的个人财富都以12%的速度被稀释着。我们的财富在慢慢的流逝着。大家在拼搏的汗流浃背时，财富怎么能做到不被通货膨胀稀释。我们用负债稀释的方法来对抗通货膨胀。就是贷款，买一些对抗通货膨胀的资产。把自己的资产负债表做大，通货膨胀几年，资产保值，负债贬值，就赚到钱了。大家很轻易的想到房子就是我们理想的资产。房产可以安全的对冲通货膨胀，又能长期贷款，利率还很低，非常稳定的负债。一般情况下，首付一部分后，按揭贷款几十万，买入人生中第一套房子。几年后房价一涨，负债真不算什么事。大部分人到了这里，都尝到了甜头，却停了下来。大家都不会想用更多的负债套利的机会，主要是怕压力大，心累等等。想要爬到更高的阶层，大家都要花心思赚钱。这种负债套利赚钱的方法是有特殊的时代背景的，再过几十年，我估计就没有这样的机会了。

第四，买房从理财角度可以看作是一种强迫储蓄。如果你一个月挣1万元钱，每个月还要还4000元的房贷。那么这每个月4000元必需的支出，实际上是强迫你把这笔钱最终转化成了你的资产。这对自我控制能力比较弱的人来说，是一个非常重要的理财的约束。

02在哪里买才是最合适的选择？

解决完能不能买的问题以后，肯定是要解决在哪里买的问题了。

在哪里买，这里面的学问很多。新房和二手房两种产品，不同的产品，分别找不同的渠道：

1、新房交易主要有3个渠道：售楼处、按揭银行、渠道分销

新房的交易模式比较简单，变通的地方也不多，主要就是想办法接触三个渠道：售楼处、按揭银行、渠道分销。

售楼处和银行一般可变通的不多，主要要看人脉，售楼员和营销总、信贷员和支行行长的权利范围肯定有差异。

如果这两块的资源没办法解决和突破，那就多参加团购和结识渠道分销，这些人手里还有几个点不等的佣金，想尽办法从他们的碗里分出一点肉。

这一部分最需要你做好的就是判断，判断渠道是否靠谱。

2、二手房重点需要解决房源和信贷两大问题

二手房交易模式则需要更费心一些，但相应的回报也更高，简化下来就是：解决房源和信贷两大问题。

解决房源，我的建议是如果是老手，应该布局自己的御用中介网络，至少在想买房的区域认识10个靠谱的中介，自己淘折扣笋盘。

如果是买房新手，可以在所在城市找专定制购房公司，他们会站在买方市场，提供定制购房服务。

信贷方面，要想办法认识一个厉害的贷款顾问，融资方面做得好，就算买不到折扣笋盘，绝对收益上也是领先的。

在选择二手房的时候一定要做到，看房200套。

看房200套，你才能熟悉城市房价、熟悉板块

看房200套，你才能知道能不能买，过去的房价轮动和周期

看房200套，你才能结识靠谱的渠道、中介、买房达人。

A、每次出去看房带着地图，把看房轨迹标在上面

周边有几条地铁线？几个商圈？几个写字楼群？周边的价格差异如何？

具体到问题，你会发现好房子都在上海的中环边上，为何真北路、天山路、老外街价格不一样？

是因为房龄新？还是因为台湾人、韩国人大量抛盘？

看多了，你自己自然就会得出差不多的结论。

B、利用互联网看房工具

链家贝壳app可查看小区所有的挂牌价格、历史成交、小区攻略、照片组合、户型信息，甚至于数套房源列式对比，近期又推出了楼栋标号；

百度地图app有全景功能，能查看详细的路网环境；

招商银行app，“借钱”“有钱就贷”栏，可以查到银行评估价；

C、好记性不如一个烂笔头，每次出去做记录，记录的内容可以制表：

看房时间、小区名称、建筑面积、房屋价格

楼号分布、楼层分布、房型结构、评估折扣

房龄年限、交通情况、物业情况、配套情况

供需情况、学区情况、改造空间、预期回报

债务情况、小区平面、优势劣势、中介关系

D、找寻规律，为自己寻找资源和博弈点

为什么电梯高区比低区可以多卖15%？

靠大马路的房子要低到什么程度才可以入手？

两南一北的户型应该比两北一南贵多少？

2.5米的层高几折可以入？八折行吗？

离小区的垃圾站太近，必须得打折

200平的房子是不是应该比100平的单价低才行？

三楼还不错，可偏偏前面一棵树挡个正着......

刻意练习之后，也要结合自身的需求，一定要理清自己的优先级，建立对板块和小区的价格体系。

业内有很多大咖，他们已经从业十年以上，但仍经常看房，很多时候，他们的生活轨迹就是三点一线：家→看房→交易中心。

03怎么购房更划算？需要解决4个问题

我们在做买房的财务安排时，至少要先解决四个问题：

第一，你自己出多少钱？缺口是多少？

第二，找谁借钱来填补缺口？银行、家人、朋友，还是其他的金融机构？

第三，如果选择按揭贷款，那么还款期限多久合适？

第四，等额本息和等额本金这两种按揭贷款的还款方式，应该选择哪一种？

首先，买房子的钱一定不要全部自己出，而要尽量找别人“借”。国内各个城市不同类型的房子首付比例不一样，但我们建议尽量选择最低首付——即使你有足够多的钱，也不要全部用来支付首付。因为现在银行按揭贷款的利率非常低，能以按揭贷款的利率借到钱其实就是赚到钱。

其次，我们在借款买房时，首先要尽量多地使用公积金贷款，并且要将这个额度用到最大。使用公积金贷款后还不够的部分，就选择银行按揭贷款，这样就完成了整个购房费用的组合。除了上述两种方式，不建议找亲友或者其他商业机构借款。不找亲友借款的原因在前文讲债务时提及过，我们在借款时应尽量避开私人间的借贷，而更多地借助现代金融机构合理安排资金。而其他类型的商业贷款的还款期限通常比较短，利息则要比住房按揭贷款的利息高出许多，不适合用于买房，所以原则上不予以考虑。

再次，贷款期限越长越好。因为货币的时间价值决定了货币是会贬值的。还款的期限越长，那么你所还的钱的际购买力就越低。换句话说，相当于你每个月要还款的金额随着时间的推移会越来越少。

这里要特别说明的是，公积金贷款的还款期限和商业银行住房按揭贷款的还款期限是不一样的。公积金贷款的还款期限通常不会太长，而银行住房按揭贷款的最长期限可以到30年。

最后，来了解一下买房的两种主要还款方式——等额本息和等额本金。等额本息还款法就是每个月还款的额度始终不变。如果你第一个月还款3000元，那么到了还款期限的最后一个月，你所应还款的金额仍是3000元。等额本金还款法就是，前阶段每个月还款的额度很高，未来每个月还款的金额会越来越少，到最后只需还本金，而无须偿还利息了。

一般情况下，建议大家选择等额本息还款法。因为这种还款方式符合了上文提到的两个原则——尽量多借款——尽量延长还款期限。等额本金还款法和等额本息还款法一个最大的区别在于，等额本金还款法在前期要求你偿还更多的金额，这实际上是一种变相的提前还款，而等额本息还款法是将本金的还款期限尽量推迟。那么能够越迟还款，你就越“赚”。等额本金还款法还有一个好处就是，因为每个月还款的额度是确定的，你在做财务预算和财务安排时也就相对比较容易。

但是，如果你清楚地知道自己未来的财务状况会比现在差，还款压力也会越来越大，那么则可以考虑选择等额本金还款法。

当然，除了上述四个方面的问题，我们在购房后还会面临很多延伸的财务问题，比如提前还款和贷款展期的问题。如果用按揭贷款的方式购房，那么我们不必提前还清贷款。但有几种特殊情况可能要提前还贷款。

第一种情况是，我要出售这套房子。

第二种情况是，我想买二套房或三套房，但因为之前的按揭贷款没有偿清，无法购买或再向银行贷款。

第三种情况是，房子需要抵押给银行获得抵押贷款，必须把按揭贷款先还清。可能有人会问：“我要跟银行借钱，还得先还清之前借的钱，这不是瞎折腾吗？”其实这两者之间并不矛盾。比如一个人之前买了一套房子，找银行借了100万，这套房子现在已经值300万了。在此期间，他的按揭贷款已经还掉了50万。这时如果他急需用钱，但手头又没有足够的现金，那么他就可以以过桥贷款的方式，先还清余下的50万按揭贷款，再将房子抵押给银行，获得抵押贷款。通过这种方式，他最高可以获得房价五成的抵押贷款。那么这套价值300万的房子可以抵押出150万的现金。用这笔钱还掉50万的过桥贷款，他还能获得100万额外的现金。这是通过房子实现灵活财务安排的一种基本操作。

第四种特殊情况是，手头的债务较多，同时可支配的现金也很充裕，那么也可以考虑提前还一部分。

最后需要说明的是，上面提到的买房相关的财务安排都要基于一个前提：银行按揭贷款的基准利率水平较低。如果我们的基准利率提升了，住房按揭贷款的利率也上升了，那么上面提到的建议可能就要有所调整。当然，我们出于刚需而买房子时，在财务安排上应该更慎重一些。除了参考前面介绍的原则，还要考虑家庭的整体财务状况和债务水平，包括未来收入的预期。

04总结：

房子可能是我们这辈子购买的最大的东西了，无论多慎重和仔细的分析评估都不是多余的。当你确定要买房的时候，一定要多跑楼盘，对片区和户型要有充分的了解。最后借助按揭贷款完成购买。在以后的还款生涯里最好选择等额本息的方式去还款。

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